Arvuna este suma plătită la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare care garantează că tranzacția va fi dusă la capăt. Dacă cel care a dat arvuna renunță fără motiv, o pierde; dacă cel care a primit-o renunță, trebuie să restituie, de regulă, dublul ei. Avansul, în schimb, este doar o parte din preț plătită mai devreme și se returnează dacă vânzarea nu se mai face.
Ce este arvuna la vânzarea unui apartament?
Arvuna este o sumă de bani dată de una dintre părți celeilalte în momentul încheierii unui contract, cu rolul de a asigura executarea lui. La tranzacțiile imobiliare, ea se plătește de obicei de cumpărător la semnarea antecontractului, numit juridic promisiune de vânzare-cumpărare, iar la semnarea contractului final suma se scade din preț.
În practică, arvuna reprezintă adesea 5–10% din prețul apartamentului, însă cuantumul nu este impus: părțile îl stabilesc liber și îl trec în scris.
Care este diferența dintre arvună și avans?
Diferența dintre arvună și avans apare abia atunci când tranzacția eșuează: arvuna funcționează ca o sancțiune pentru cel care renunță, iar avansul se restituie.
| Situație | Arvună | Avans |
|---|---|---|
| Vânzarea se finalizează | Se scade din preț | Se scade din preț |
| Cumpărătorul renunță nejustificat | Vânzătorul o păstrează | Se restituie; eventualul prejudiciu se dovedește separat |
| Vânzătorul renunță nejustificat | Cumpărătorul poate cere dublul sumei | Se restituie suma plătită |
| Tranzacția cade din motive neimputabile părților | Se restituie, de regulă | Se restituie |
Denumirea folosită în contract contează. O sumă trecută drept „avans” nu are efectele arvunei, chiar dacă părțile au înțeles verbal altceva.
Ce tipuri de arvună există?
Codul civil deosebește două forme de arvună, iar contractul trebuie să arate clar care dintre ele a fost aleasă.
- Arvuna confirmatorie este forma obișnuită. Dacă o parte nu își respectă obligația, cealaltă poate desființa contractul și reține arvuna sau poate cere dublul ei. Ea poate alege și să ceară executarea contractului, inclusiv pe cale judecătorească.
- Arvuna de dezicere dă fiecărei părți dreptul de a se retrage din contract. Prețul retragerii este chiar arvuna: cumpărătorul care se retrage o pierde, iar vânzătorul care se retrage o restituie în dublu.
Diferența practică este importantă: la arvuna confirmatorie, partea care renunță poate fi obligată să încheie totuși vânzarea, pe când la arvuna de dezicere retragerea este un drept, plătit cu suma respectivă.
Ce se verifică înainte de a plăti arvuna?
Înainte de plata arvunei se verifică situația juridică a apartamentului, pentru că suma devine greu de recuperat odată ce antecontractul este semnat.
- Extrasul de carte funciară, pentru proprietar, ipoteci, sechestre sau alte sarcini înscrise.
- Actul de proprietate și concordanța lui cu suprafața și compartimentarea reale.
- Datoriile la asociația de proprietari și situația utilităților, printr-o adeverință recentă.
- Termenul de semnare a contractului final, corelat cu durata aprobării unui eventual credit.
- Clauza pentru refuzul creditului: cumpărătorii care finanțează achiziția printr-un împrumut cer adesea ca arvuna să fie restituită dacă banca refuză finanțarea.
Aceeași atenție la formulări descrisă în articolul despre rolul unui contract bine redactat se aplică și aici: termenele, sumele și condițiile de restituire se trec explicit.
Unde se semnează antecontractul și cum se plătește arvuna?
Antecontractul pentru un apartament se încheie de regulă la notar, care verifică actele și poate solicita notarea promisiunii în cartea funciară, astfel încât terții să afle că apartamentul face obiectul unei vânzări în curs. Plata prin transfer bancar, cu mențiunea „arvună conform antecontractului”, lasă o dovadă clară a sumei și a destinației ei.
Dacă vânzătorul refuză fără temei să semneze contractul final, cumpărătorul poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, în condițiile prevăzute de lege. Procedura durează însă și presupune costuri, motiv pentru care clauzele clare de la început sunt preferabile unui litigiu.
Cum se planifică arvuna în bugetul unei mutări?
Arvuna se scoate din economiile proprii înaintea creditului, așa că trebuie prevăzută alături de onorariul notarial, taxele de intabulare și costurile de mutare. O evidență simplă a acestor sume, construită după principiile din ghidul despre bugetul personal simplu și eficient, previne surprizele din ultimele săptămâni. Vizitele repetate la ore diferite, inclusiv în zilele aglomerate din zonă, completează imaginea, așa cum arată exemplul despre apartamentul de lângă stadion.
Informațiile de mai sus sunt generale. Pentru o tranzacție concretă, clauzele privind arvuna se discută cu notarul sau cu un avocat înainte de semnare.
